הסכם שיתוף במקרקעין

מאמר זה נסקור מהו הסכם שיתוף, מה מטרתו, האם יש חובה לערכו או לרושמו, האם עריכתו הינה  עסקה החייבת במס והאם וכיצד אפשר לבטל שיתוף במקרקעין.

שותפות במקרקעין

שותפות במקרקעין ("מושע") הינה מצב שכיח ונפוץ אך מורכב, בו ישנם מספר שותפים למקרקעין, כאשר כל אחד מחזיק בחלק במקרקעין, על פי חלקו היחסי.
זאת, כאשר לשותפים אין חלק ייחודי במקרקעין, כך שבכל חלק גדול כקטן שותפים כל השותפים. כל עוד אין הסכם שיתוף, לא יוכל לטעון אחד השותפים שהחלק שלו נמצא במקום x  ושל השני במקום y.
קיימות שותפויות במקרקעין בסוגים שונים של נכסי מקרקעין – למשל במגרשים מרובי בעלים, בבניין ישן שלא נרשם כבית משותף ובבניינים חדשים שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
לעתים, השותפות במקרקעין נעשית מתוך בחירה של הבעלים אשר בחרו לרכוש רק חלק במקרקעין (לרב- מטעמים כספיים) ולעתים השותפות נכפתה על הצדדים, למשל במצבים של קבלת חלק במקרקעין בירושה ו/או ללא תמורה (במתנה).

הסכם שיתוף

מצב בו ישנה שותפות במקרקעין והצדדים ביחסים טובים, עליהם לנהוג בחוכמה להסדרת היחסים המשותפים בינהם באמצעות הסכם שיתוף כתוב כדי למנוע מחלוקות עתידיות מיותרות.

הוראות הסכם שיתוף עשויות להשתנות בהתאם למקרקעין, לטיב יחסי השותפים, רצונם ואופן השימוש במקרקעין ויכללו, הסכמות והבנות של השותפים, בין היתר, באשר:

  • לאופן השימוש והניהול במקרקעין (כיצד כל אחד מן הצדדים יוכל ליהנות מחלקו); 
  • לזכויות והחובות של כל אחד מהם במקרקעין; 
  • למנגנונים הרצויים באשר לקבלת החלטות – למשל:
  • בדבר האפשרות להתקשר בעסקאות עתידיות במקרקעין או לקבל מימון בנקאי בתנאים מסוימים. 
  • מה קורה במידה ואחד מהשותפים מעוניין להעביר או למכור את חלקו במקרקעין.
  • כיצד יפעלו במקרים בהם החלטה משותפת ניצבת אל מול סירוב של אחד השותפים. 

כמו כן, במרבית המקרים יתווסף תשריט אשר בו תסומן חלוקה ברורה "בעין" בדבר חלקו "הפיסי" של כל אחד מהשותפים במקרקעין ושל הרכוש המשותף.

אם צריך לפשט את מטרת הסכם השיתוף הרי שתכליתו היא לקבוע מה שייך למי, לפרט את זכויותיו של כל צד במקרקעין, כיצד תמומשנה זכויות הבניה, מה האחריות הכספית של כל שותף, יעסוק בהעברת זכויות במקרקעין וכדומה.

האם קיימת חובה לחתום על הסכם שיתוף

אין חובה לחתום על הסכם שיתוף בין שותפים במקרקעין.

האם קיימת חובת רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)?

ניתן לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין אך אין חובה חוקית לרשום הסכם שיתוף והסכם שיתוף מחייב את החותמים עליו גם ללא רישומו בלשכת רישום המקרקעין.

  • ככל והסכם השיתוף יירשם בלשכת רישום המקרקעין – הוא יחייב גם צדדים שלישיים.

כך למשל- ככל ואחד השותפים ימכור זכויות במקרקעין לצד ג' בניגוד להסכם השיתוף הרשום בלשכת רישום המקרקעין, אותו צד ג' לא יוכל לטעון כי לא ידע על הסכם השיתוף.

  • ככל והסכם השיתוף לא יירשם בלשכת רישום המקרקעין – הוא יחייב אך ורק את השותפים להסכם השיתוף. ואם נחזור לדוגמא לעיל – במקרה כאמור, צד ג' יוכל לטעון כי לא ידע על הסכם השיתוף.


בהתאם לפסיקה, מטרת רישום הסכם שיתוף היא הבאת דבר ההסכם לידיעת כולי עלמא ולמנוע תאונה משפטית עם קונה שיטען שלא ידע על הסכם השיתוף. הרישום הופך את הסכם השיתוף לרמה מעין קניינית ולא רק חוזית.

הסכם שיתוף בראי חוק המקרקעין

על הסכם שיתוף יחולו הוראות 'פרק ה' – שיתוף במקרקעין' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") המסדיר את הוראות השיתוף במקרקעין.

על פי הוראות סעיף 27 לחוק לא יירשם בלשכת רישום המקרקעין – הוא יחייב אך ורק את השותפים להסכם השיתוף.

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

כלומר, כאשר קיימת שותפות במקרקעין, אזי ברירת המחדל היא כי אין בעלות ספציפית ומסוימת על חלק מסוים במקרקעין והזכות תהיה משותפת על כל חלק במקרקעין (כולם יהיו בעלי זכויות בכל גרגיר במקרקעין.

חלוקה "בעין" של המקרקעין

למרות האמור לעיל, על פי הוראות סעיף 29 לחוק, ניתן להסדיר בהסכם שיתוף את אופן הניהול, השימוש, הזכויות והחובות במקרקעין ואף לחלק פיסית ("בעין") את הזכויות במקרקעין בין השותפים.

ואכן, פעמים רבות, שותפים במקרקעין מבקשים להגדיר מהו החלק המסוים וספציפי בו יחזיקו במקרקעין ולבצע חלוקה "בעין" של המקרקעין בין השותפים על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות. ככל ומעוניינים להגדיר חזקה ספציפית במקרקעין, יש לצרף תשריט של המקרקעין בו יסומנו חלקי הצדדים.

האם הסכם שיתוף נחשב לעסקה במקרקעין

הסכם השיתוף לרוב אינו משנה את שווי הזכויות או מקנה זכויות במקרקעין אלא רק מסדיר את השימוש. לכן, לכאורה, אין המדובר בעסקה במקרקעין. 
במרבית המקרים תדרשו להמציא אישורי מסים בעת רישום הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין. אם אין העברת זכויות, הדיווח נעשה על שווי של 1 ₪ ורשות המסים יכולה לבדוק האם אין המדובר בשווי גבוה יותר.

חשוב לדעת - ללא הסכם שיתוף:
  • קשה יותר למכור נכס במושע ולעתים ערך החלק במקרקעין פוחת ביחס לנכס דומה במיקום דומה שאינו במושע.
  • מוכרים/רוכשים תלויים ביתר השותפים במקרקעין בכל פעולה משפטית ותכנונית. 
  • פעמים רבות לא תינתן הלוואה למימון רכישת המקרקעין ללא קיום הסכם שיתוף הרשום בלשכת רישום המקרקעין או שהבנק יקשה על ההליך.


פתרון אפשרי הוא רישום הסכם השיתוף או רישום בית משותף במקרים מתאימים.

ביטול הסכם שיתוף במקרקעין

בהסכמי שיתוף רבים נקבע שלא ניתן לצאת מהסכם השיתוף. 

מה קורה כאשר רוצים לפרק את השותפות?

לשון סעיף 37 לחוק –

  1. כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף
  2. היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין

לאור כך, במקרה שהסכם השיתוף פוגע באחד השותפים, השותף יכול לבקש לצאת מההסכם ולפרק את השותפות לאחר שלוש שנים, בדרך של חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף.

הסכם פירוק שיתוף במקרקעין

כמות שהשותפים החליטו על עריכת הסכם שיתוף במקרקעין, הם יכולים להחליט, יחד, על פירוק השיתוף ביניהם ולערוך הסכם פירוק שיתוף, תוך חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף. הסכם פירוק שיתוף במקרקעין הוא הדרך העדיפה לפרק שיתוף במקרקעין.

בהצלחה!

האמור במאמר זה לעיל מהווה מידע ורקע כללי בלבד ואינו מתיימר להחליף  ייעוץ משפטי אישי, מקצועי ומקיף הנדרש בעת ביצוע עסקת נדלן, כאשר עסקה אחת אינה דומה לעסקה אחרת. 

תחום המקרקעין והנדלן הינו תחום מורכב אשר מעצם טיבו ובשל שווים הגבוה של הנכסים טומן סיכונים רבים ומצריך בדיקות שונות ורבות ולפיכך העצה הטובה ביותר שאנו מציעים לכם – פנו לעורך דין מקצועי ויסודי בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין שילווה אתכם בעסקה.

ככל והנכם מצויים לפני רכישת חלק ממקרקעין – היוועצו בעורך דין בתחום המקרקעין והנדל"ן על מנת שיבדוק את הסכם השיתוף בד בבד עם הוראות הסכם המכר, את תשריט החלוקה וכי הסכם השיתוף נותן מענה לכלל ההיבטים הנדרשים. ככל ולא קיים הסכם השיתוף בין השותפים במקרקעין, עליכם להבין את כל המשמעויות לכך וכן לקחת בחשבון כי פעמים רבות לא תינתן הלוואה למימון רכישת המקרקעין ללא קיום הסכם שיתוף הרשום בלשכת רישום המקרקעין.

משרדנו מייצג רוכשים ומוכרים, יחידים וחברות, בעסקאות מקרקעין מורכבות, במקצועיות, במסירות וביושרה ומעניק שירות משפטי מהשורה הראשונה ללקוחותיו, תוך תפירת "חליפה אישית"  לכל עסקה.

לכל שאלה בנושא ו/או לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר עם עו"ד פז רוטנברג

מדריכים ומאמרים

השאירו הודעה

רוצים לשאול שאלה, להתייעץ או לקבוע פגישה? 
ניתן להתקשר או להשאיר הודעה

יצירת קשר