מדריך לרוכש לקראת רכישת דירה מיד שניה

לקראת רכישת דירה ואף בטרם ההתקשרות עם עורך דין, על הרוכש לבצע שורה של בדיקות מקדמיות
במדריך זה נסקור את המרכזיות שבהן.

כללי

סוף סוף מצאתם דירה שמוצאת חן בעינכם במחיר שמתאים לכם? נהדר ! איזו התרגשות !

עם זאת, לא כל יום רוכשים דירה ורכישת דירה זו אחת העסקאות החשובות שתעשו בחייכם האישיים, אם לא העסקה החשובה ביותר – ועל כן עליכם לנהוג באחריות.
זהו בדיוק הזמן להתחיל בבדיקות מקדמיות שונות על מנת שתהיו מודעים לכל הפרמטרים הרלוונטיים בקשר לדירה המיועדת ותקבלו החלטה מושכלת בקשר עם רכישת הדירה ומחירה.
ככל ותגיעו למו”מ מוכנים יותר ולאחר שביצעתם את הבדיקות הדרושות בקשר עם הדירה וסביבתה – כך גדלים הסיכויים שלכם להשיג את הדירה שרציתם במחיר המתאים לכם.

יש להגיע מוכנים למו”מ, שכידוע, ‘ידע הוא כח’.
וזכרו – למרות סגירת מחיר עם המוכר בטרם עריכת המו”מ ובטרם ביצוע הבדיקות המקדמיות בקשר עם הדירה וסביבתה, זהו דבר לגיטימי לעדכן את מחיר הרכישה בהתאם לממצאים שעלו בבדיקות ו/או אף להחליט שזוהי אינה הדירה עבורכם. 
נהלו מו”מ בצורה חכמה.

אז מהן הבדיקות המקדמיות ההכרחיות?

בדיקת נתונים אודות הסביבה בה מצויה הדירה

סיירו בסביבת הדירה ואספו נתונים אודות סביבת הדירה – יתרונות וחסרונות, מחירי דירות בסביבה, פרמטרים חשובים כמו מיקום ואיכות בתי ספר, גני ילדים, בית כנסת, דואר, מרכז  מסחרי, מרכזי חוגים, קופ”ח, קרבת הדירה לצירי תחבורה ראשיים, קיום מטרדים וכיו”ב.

בדקו אם בסמוך לבניין שוכן גן ילדים רועש או בית כנסת (למרות שיהיו כאלה שיעדיפו לגור בקרבתם), אם קיימים אנטנה סלולרית או קו מתח גבוה בקרבת הבניין או אם יש שכנים שאוהבים לערוך קריוקי בערבים ובסופי שבוע. 

😊 חשוב –  דברו עם שכנים מהבניין או מהסביבה הקרובה לדירה ובדקו אם הינם שבעי רצון מהבניין, מרמת תחזוקתו, מהמתקנים המשותפים בבניין, האם קיימים מפגעים סביבתיים ו/או מטרדים המפריעים את מנוחתם, האם קיימים שכנים בעיתיים בבניין, מה אחוז הדירות המושכרות בבניין (יש לדבר השפעה על השמירה על הרעש, הקפדה על הניקיון, שיתוף הפעולה ביחס לתקלות שנוצרות בבניין או ביחס לרצון לשדרוג הרכוש המשותף) והאם הם יודעים מדוע הדירה הוצעה למכירה.

תופתעו איזה מידע יקר מפז ניתן לגלות משיחה בחדר מדרגות או בחניית הבניין.

😊 חשוב לדעת לשם בדיקת כדאיות העסקה, תוכלו לעיין במאגר ‘מידע נדל”ן’ הפתוח לעיון הציבור באתר רשות המסים ובו מופיעים נתונים אמיתיים של מחירי מכירת דירות  אשר בוצעו בשנים האחרונות בבניין או בסביבת הדירה (עליכם להקיש מספר גוש/חלקה, כתובות, תאריכים וכיוצ”ב), אשר יוכלו לשפוך אור על כדאיות ביצוע העסקה. מידע זה  עשוי לסייע לכם במסגרת ניהול המו”מ באשר למחיר העסקה.
מצ”ב קישור לאתר רשות המסים – 
לקישור לחצו כאן

בדיקת הדירה עצמה

טרם קבלת החלטה קונקרטית בדבר רכישת דירה יש לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות (ביום ובלילה) ובימים שונים בשבוע (באמצע שבוע ובסוף שבוע), וזאת, על מנת לבחון היטב את מצבה הפיסי של הדירה ולבחון מטרדים אפשריים בסביבתה.

רצוי לבקר בדירה באור יום על מנת לראות האם קיימים ליקויים ו/או סדקים בקירות ו/או נזילות ו/או סימני רטיבות בדירה וכן האם מדובר בדירה מוארת.
הסתובבו בדירה ובחנו היטב כל פרט ואל תתביישו לשאול שאלות. חשוב מאוד לבדוק את תקינות תשתיות ומערכות הדירה, לרבות מערכות החשמל, הביוב והאינסטלציה, מיזוג האויר והגז. הרגישו בנח ופתחו ברזים, הדיחו אסלה ובדקו את תקינות החלונות, התריסים והדלתות.

בעניין תקינות התשתיות ו/או קיום פגמים המלצתנו היא להזמין מהנדס שיערוך בדיקת בדק בית- כפי שיפורט בהמשך מדריך זה.

כמו כן ובנוסף לכל הבדיקות כאמור, בשלב המו”מ המשפטי, וודאו שעורך דין בתחום המקרקעין המלווה אתכם בעסקה יכניס להסכם הצהרה של המוכר לפיה המוכר מצהיר ומתחייב בהתחייבות יסודית כי אין כל פגם ו/או אי התאמה ו/או נזילות ו/או רטיבויות בדירה וכי כל תשתיות ומערכות הדירה תקינות ובנוסף כי תופיע בהסכם קביעה כי הרוכש מתקשר בהסכם אך ורק “בכפוף לנכונות הצהרות ומצגי המוכר בהסכם זה”. זאת, על מנת לוודא שבמידה ויתברר כי קיימים בדירה ליקויים ו/או אי התאמות שהיו  ידועים למוכר והוא הסתירם מהרוכש, הדבר יהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידי המוכר, על כל המשתמע מכך.

הזמינו מהנדס שיערוך ביקורת  ‘בדק בית

לאחר בדיקה כללית ורושם ראשוני שלכם מהדירה, הזמינו מומחה להנדסת בנין שיערוך ביקורת ‘בדק בית’ בדירה ויחווה את דעתו על מצב הדירה. ביקורות ‘בדק בית’ הן למעשה בדיקות הנדסיות מקיפות אשר נועדו להבטיח לכם קבלת מוצר ראוי למגורים העומד בכל תקנות התכנון, הבניה והבטיחות בהתאם לחוק. 

הבדיקה נערכת עם מכשור הנדסי מתקדם ומטרתה לאתר כשלים וליקוי בניה קיימים או כאלה העתידים להיווצר לאורך זמן ולאחריה נמסר למזמיני השירות דוח הנדסי המפרט את ממצאי הבדיקה. הדוח והליך בדק הבית יסייע לכם בכל הנוגע להערכת שווי תיקון ליקויים בדירה ויעזור למיקוח בנוגע למחיר הדירה אל מול מוכר הדירה.

יתירה מכך, ייתכן שעקב דוח המהנדס תבינו שקיימים בדירה ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ותחליטו שלא לרכוש את הדירה.

אנו מבינים כי בשלב רכישת דירה ההוצאות מרובות ועם זאת, המלצתנו היא שלא לוותר על הזמנת מומחה לעריכת בדק בית. ולשם ההשוואה- בעת רכישת רכב שעלותו נמוכה הרבה יותר הנכם לוקחים את הרכב לבדיקה בטרם הרכישה ועל כן, מקל וחומר, אין לוותר על בדיקת הדירה על ידי מומחה בטרם רכישתה.

בדיקת המצב התכנוני וחריגות בניה | פנייה לשמאי מקרקעין

עליכם לברר מהם השימושים והייעודים המותרים בקשר לדירה ולמקרקעין, מהם התוכניות החלות על הדירה, האם יש זכויות בניה בקשר לדירה והאם הן נוצלו במלואן במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כמו כן, יש לבדוק מהם הייעודים במקרקעין הסמוכים לדירה, שכן אם יש למשל מקרקעין פנויים בסביבת הדירה חשוב לדעת מה מתוכנן ו/או יכול להיות מתוכנן ולהיבנות עליהם בעתיד (מבני ציבור, רבי קומות, מרכזים מסחריים, תעשיה, גינות, כבישים, תחנות דלק וכיוצ”ב). עוד- חשוב לברר האם גג הבניין בו מצויה הדירה מוצמד לאחת הדירות בבניין או הינו מהווה רכוש משותף ומוצמד לכלל הדירות בבניין וכן לברר האם זכויות הבניה, ככל וישנן, צמודות לדירת הגג או לכלל דיירי הבניין.                  

ניתן ואף רצוי לפנות לשמאי מקרקעין לביצוע הבדיקות הנ”ל. 

כמו כן, שמאי מקרקעין יבדוק את תשריט הדירה ויבדוק האם  קיימות חריגות בניה. לחריגות בניה יכולה להיות השפעה מהותית על מחיר הדירה ובכל מקרה על עורך הדין מתחום המקרקעין שילווה אתכם בעסקה יהיה להבטיח כי כל האחריות בנושא חריגות הבניה יוטל על המוכר באופן בלעדי. בנוסף לעובדה שחריגות בניה הינן עבירה פלילית על פי חוק ישנם עלויות וחיובים לא מבוטלים שיכולים לחול בגין חריגות בניה, לרבות קנסות.

בנוסף לאמור לעיל, שמאי מקרקעין יעריך את שווי הדירה ויבדוק את כדאיות העסקה עבורכם. זאת, למרות שכמפורט במדריך זה לעיל ולהלן, כיום קיימים כלים נוספים להערכת שווי דירה: היוועצות עם מתווכים, בדיקת מחירי מכירת דירות ב’מידע נדלן’ באתר רשות המסים וכיו”ב.

היות ורוכש שמתעתד ליטול הלוואה המובטחת במשכנתא ממילא יתבקש על ידי הבנק למשכנתאות להמציא הערכת שמאי לגבי שווי הדירה כחלק מהליך קבלת ההלוואה, המלצתנו היא לפנות לשמאי מתוך רשימת השמאים בבנקים למשכנתאות למתן הערכת שווי לדירה וזאת עוד בטרם החתימה על הסכם רכישת הדירה על מנת לבדוק את שוויה. 

כמובן שניתן לסכם מראש עם עורך הדין מתחום המקרקעין שילווה אתכם בעסקה להפנותכם לשמאי מקרקעין לקבלת הערכת שווי הכוללת בדיקות הקשורות למצב התכנוני, תב”עות ותשריטים, בדיקת ניצול זכויות בניה וייעוד השימוש בדירה, בדיקת הפקעות וכיוצ”ב.   

בדיקה מיהו המוכר ומהן נסיבות מכירת הדירה

בדקו את מצבו הכלכלי של המוכר, עד כמה הוא זקוק בדחיפות לכסף ומדוע הוא מוכר את הדירה וכן כי הוא אכן בעל הזכויות בדירה וזכאי למכור לכם את הדירה. 
עליכם לוודא כי המוכר אכן רשום כבעלים או כחוכר הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל  ו/או בחברה המשכנת, בהתאם לנסיבות, וכי הוא זכאי למכור לכם את הדירה.

כמו כן, לעיתים המדובר במוכר שהינו תושב חוץ ו/או במוכרים שהינם יורשי דירת מגורים כאשר הזכויות בדירה טרם נרשמו על שמם והזכויות עדיין רשומות על שם המוריש – גם במקרים אלה ועל מנת שלא להפסיד עסקה במחיר טוב וככל והנכם מלווים בעורך דין מקצועי מתחום המקרקעין, ניתן לחתום על הסכם עם תנאים מתלים אשר יבטיח את זכויותיכם עד למסירת החזקה בדירה לידיכם ועד לרישום הזכויות בדירה על שמכם במרשם הרלוונטי (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכיו”ב).

בדיקת סך ההוצאות הנלוות למחיר הדירה

קחו בחשבון הוצאות נלוות מעבר למחיר הדירה, ובין היתר:
הוצאות תיווך, ככל וישנן, הוצאות שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, ככל ואינכם זכאים לפטור (ר’ הסבר בפרק הבא במדריך זה),
הוצאות ותשלומים בעת פתיחת תיק משכנתא, ככל ויש צורך במשכנתא, הוצאות בגין הזמנת בדק בית לדירה, הוצאות הזמנת שמאות/הערכת שווי בקשר לדירה.
מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים, ייתכן ואף מדובר בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך ויש להביא זאת בחשבון בעת היערכותכם לרכישה, לרבות בעת קבלת מימון בנקאי לרכישה.

בדיקת סך מס הרכישה אשר חל עליכם בגין הרכישה

מס רכישה הוא המס המשולם בעת רכישת נכס על ידי רוכש. מס הרכישה נקבע על פי מחיר הדירה, כמות הדירות הנוספות  בהן מחזיק הרוכש בעת רכישת הדירה וכיוצ”ב.

להלן מדרגות מס הרכישה על הרוכש דירת מגורים יחידה עד ליום 15.1.22:

  1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪ – לא ישולם מס.
  2. על חלק השווי שבין 1,747,865 ₪  –  2,073,190 ₪ – 3.5%.
  3. על חלק השווי שבין 2,073,190 ₪  – 5,348,565 ₪ – 5%.
  4. על חלק השווי שבין  5,348,565 ₪  – ועד 17,828,555 ₪ – 8%.
  5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ₪ – 10%.


להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת דירה נוספת (שאינה יחידה) עד ליום 15.1.22:

  1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪ – 5%.
  2. על חלק השווי שבין 1,294,770 ₪   –  3,884,295 ₪ – 6%.
  3. על חלק השווי שבין 3,884,295 ₪ –  5,348,565 ₪ – 7%.
  4. על חלק השווי שבין 5,348,565 ₪  –  17,828,555 ₪ – 8%.
  5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ₪ – 10%.


לעתים, גם אם יש בבעלות הרוכש נכסים נוספים, הוא יוכל לקבל הקלות שונות במס הרכישה. כמו כן, במקרים מסוימים ניתנות הקלות במס הרכישה לרוכשים, למשל לעולים ולנכים, בהתאם להוראות החוק. ייעוץ משפטי בעזרת עורך דין הבקיא בתחום מיסוי מקרקעין יסייע לרוכש להבין את שיעור מס הרכישה שיהיה עליו לשלם לאחר רכישת הדירה ואת ההקלות האפשריות שהוא עשוי להיות זכאי להן
.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני סגירת העסקה

לפני שקונים דירה חשוב לבדוק שיש ברשותכם את האמצעים לתשלום התמורה. אי עמידה בתשלומים עלולה להביא להפרת הסכם יסודית על ידיכם, בגינה תדרשו לשלם למוכר פיצוי כספי מוסכם שהינו בד”כ בשיעור 10% ממחיר הדירה, בנוסף ליתר הסעדים המוקנים במקרה זה למוכר בהסכם. 

ישנה נטייה לחשוב, שלא בצדק, שנטילת המשכנתא היא הליך פורמלי, כאשר אין זו המציאות. 

ככל ולצרכי מימון רכישת הדירה דרושה לכם הלוואה המובטחת במשכנתא, יש הכרח לפנות למספר בנקים לקבלת ‘אישור עקרוני לקבלת משכנתא’ מהבנק, טרם החתימה על הסכם הרכישה, כדי לא להגיע למצב שבו תחתמו על הסכם לרכישת הדירה ולא תוכלו לממן אותה.

לבקשה לקבלת אישור עקרוני נהוג לצרף שלושה תלושי משכורת של מבקשי הבקשה, תדפיס חשבון עו”ש בבנק של שלושת החודשים האחרונים, נסח של הדירה מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, לפי העניין, וכן מסמכים נוספים  בהתאם לנסיבות. 

חשוב לדעת כי לפי הוראות בנק ישראל יש מגבלה על שיעור הלוואה המובטחת במשכנתא מתוך כלל סכום הרכישה ובדרך כלל הבנק מתנה את מתן ההלוואה בהעמדת הון עצמי על ידי הרוכש. עליכם לוודא כי יש באמצעותכם את ההון העצמי הדרוש על ידי הבנק טרם החתימה על הסכם הרכישה, על מנת שלא ייגרם מצב בו לאחר חתימת ההסכם לא תוכלו  לשלם את מלוא תמורת הדירה ועל ידי כך להפר את הסכם הרכישה בהפרה יסודית, דבר שייאלץ אתכם לשלם למוכר את סך הפיצוי המוסכם.

😊 חשוב לדעת –  בעת  מתן “אישור עקרוני לקבלת משכנתא”  בטרם חתימת הסכם הרכישה לא נערכות על ידי הבנק כלל הבדיקות שתיבדקנה בעת בקשתכם הקונקרטית ליטול את המשכנתא לאחר חתימת הסכם הרכישה. 

בשלב הראשוני של קבלת אישור עקרוני, הבנק מבקש את המסמכים שצוינו לעיל ומשמשים, בעיקר, לבדיקת איתנותכם הכלכלית ויכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא. 

עם זאת, בשלב שתבקשו ליטול את ההלוואה המגובה במשכנתא לאחר חתימת הסכם הרכישה תועבר בקשתכם, לראשונה, למחלקה המשפטית של הבנק שתבדוק הפעם גם את פרטי המוכר, את פרטי הדירה הנמכרת ואת הסכם הרכישה. בשלב זה הבנק יכול לבקש הבהרות נוספות ו/או מסמכים נוספים, אשר יעכבו את העברת כספי התמורה למוכר ויתכן ויגרמו לכם להפרה יסודית של ההסכם ולעתים הבנק אף יסרב להעניק לכם הלוואה, בנסיבות הספציפיות. זאת, למרות שניתן ‘אישור עקרוני’.

אז מה ניתן לעשות –

גם בשלב המקדמי של קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא, העבירו לבנק את ת.ז המוכר או דרכונו (ככל והינו תושב חוץ), נסח מקרקעין או אישור זכויות בקשר לדירה, טיוטת הסכם וכמה שיותר פרטים על העסקה. כך האישור העקרוני יינתן לאחר שבידי הבנק מלוא הנתונים. 

עם זאת,  לרב הבנק ישיב לכם כי בשלב שלפני חתימת ההסכם הבקשה כלל לא מועברת למחלקה המשפטית המאשרת את מתן ההלוואה. 

במקרה זה ועל מנת לצמצם את חשיפתכם לסיכון כי הבנק לא יאשר את מתן ההלוואה לאחר שהעניק לכם אישור עקרוני- בדקו האם המוכר מכר לאחרונה דירות בארץ (בפרט אם הוא תושב חוץ) כאשר הרוכש נטל הלוואה המובטחת במשכנתא וכן האם ניתנו משכנתאות מאותו בנק לרוכשי דירות אחרות בבניין בו מצויה הדירה או בקרבתה (ניתן לבדוק את הדבר באמצעות בדיקת נסח מרוכז של הבניין מלשכת רישום המקרקעין, ככל והדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים). 

ככל וניתנו על ידי אותו בנק הלוואות לרוכשי דירות אחרות בבניין וניתנו הלוואות לרוכשי דירות אחרות מהמוכר, הסיכון כי לא תאושר לכם מתן הלוואה  מטעמים שקשורים בדירה או במוכר – פוחת.

במקרה שהמוכר אינו מוכר “רגיל” לרבות ככל והמוכר הינו תושב חוץ ו/או יורש של מוריש שטרם נרשם במרשם הרלוונטי, לבנק תהיינה דרישות נוספות והמלצתנו היא להתייעץ עם עורך דין מקצועי מתחום המקרקעין שילווה אתכם עוד בשלב קבלת אישור עקרוני למשכנתא.

אל תחתמו על זכרון דברים

נסיים עם הנושא שאיתו היינו אמורים לפתוח מדריך זה – לעולם אל תחתמו על זכרון דברים. 
זאת, היות ובהתאם לדין ולפסיקה, זכרון דברים ייחשב, במרבית המקרים, כהסכם לכל דבר ועניין. כמו שלא תחתמו על הסכם רכישה ללא ליווי של עורך דין מקצועי בתחום המקרקעין כך אל תחתמו על זכרון דברים ללא ליווי מקצועי של עורך דין, אלא שסביר שעורך הדין ימליץ לכם שלא לחתום על זכרון דברים, להגיע להסכמות מסחריות בין הצדדים ולהתקדם למו”מ לחתימת הסכם במסגרתו עורך הדין ישמור על זכויותיכם ועל האינטרסים שלכם. ככל שתחתמו על זיכרון דברים הדבר יצמצם את כוח המיקוח שלכם במסגרת המו”מ לחתימת ההסכם.

בהצלחה!

העצות והטיפים המובאים במדריך זה לעיל מהווים מידע ורקע כללי בלבד ואינם מתיימרים להחליף  ייעוץ משפטי אישי, מקצועי ומקיף הנדרש בעת ביצוע עסקת נדלן, כאשר עסקה אחת אינה דומה לעסקה אחרת. 

תחום המקרקעין והנדלן הינו תחום מורכב אשר מעצם טיבו ובשל שווים הגבוה של הנכסים טומן סיכונים רבים ומצריך בדיקות שונות ורבות ולפיכך העצה הטובה ביותר שאנו מציעים לכם – פנו לעורך דין מקצועי ויסודי בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין שילווה אתכם בעסקה.

תפקידו של עורך דין בתחום המקרקעין מתחיל בליווי רוכש דירה בבדיקות המקדמיות  המפורטות במדריך זה לקראת רכישת דירה יד שניה (ניתן אף להתייעץ עם עורך הדין לגבי מספר חלופות לרכישה), דרך עריכת בדיקות משפטיות על ידי עורך הדין וניהול מו”מ משפטי עד גיבוש הסכם שיגן על הרוכש ויבטיח את כספו וזכויותיו, ביצוע כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום הנדרשות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל ו/או בכל מרשם רלוונטי אחר והכל עד השלמת העברת הזכויות בדירה משם המוכר לשם הרוכש.

משרדנו מייצג רוכשים ומוכרים, יחידים וחברות, בעסקאות מקרקעין מורכבות, במקצועיות, במסירות וביושרה ומעניק שירות משפטי מהשורה הראשונה ללקוחותיו, תוך תפירת “חליפה אישית”  לכל עסקה.

לכל שאלה בנושא ו/או לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר עם עו”ד פז רוטנברג

מדריכים ומאמרים

השאירו הודעה

רוצים לשאול שאלה, להתייעץ או לקבוע פגישה? 
ניתן להתקשר או להשאיר הודעה

יצירת קשר